026 - 3622743 info@hvr-velp.nl

lokale prestatieafspraken waar bij,huurdersorganisaties volwaardig betrokken zijn. De eerste conclusie is dat het heel aardig gaat, maar dat aan de positie van huurdersorganisaties nog wel wat te verbeteren valt.
Voor wie??
Huurders in de corporatierector.
Onlangs kwam het rapport Staat van de Volkshuisvesting 2018 uit, gemaakt door bureau Companen in opdracht van het ministerie van BZK. Een van de bijlagen gaat over de prestatieafspraken ín 2017. Een belangrijke conclusie is dat sinds 2015 (de start van de Woningwet en dus van het maken van de prestatieafspraken) lokaal overleg over de prestatieafspraken voor het volgende jaar ‘gewoon’ is geworden. Ofte wel, men raakt eraan gewend. Een andere conclusie is dat verbetering en verduurzaming van de woningvoorraad het voornaamste onderwerp is. De derde conclusie is dat steeds meer huurdersorganisaties de prestatieafspraken mede ondertekenen. Dat is bijzonder, want daarover staan in de Woningwet 2015 geen uitdrukkelijke regels. Het is een teken dat de huurdersorganisaties echt volop meedoen in dit belangrijke proces. Opvallend zijn de regionale verschillen. In de drie noordelijke provincies worden bijvoorbeeld veel meer prestatieafspraken gemaakt dan in Noord-Holland. Een verklaring is niet zo gemakkelijk te geven. We weten wel dat in sommige gemeenten meerjarige afspraken worden gemaakt, met ieder jaar ‘slechts’ een zogenaamde jaarschijf, waarin de actuele cijfers op een rij worden gezet over de nieuwbouw en de verduurzaming. Samengevat: het proces loopt, de partners maken er serieus werk van en bijna overal worden er concrete, verifieerbare afspraken gemaakt over nieuwbouw, beschikbaarheid, investeringen in duurzaamheid, wonen en zorg, leefbaarheid en – niet in de laatste plaats – betaalbaarheid. Met één kanttekening: de afspraken zijn lang niet overal even SMART (specifiek, meetbaar, acceptabel, realistisch, tijdgebonden) geformuleerd.
Scherper toezicht na misstanden
Terug naar 2015, toen op 1 ju1i de ‘nieuwe’ Woningwet van kracht werd. De wet is getekend door de misstanden in de sociale huursector en de daaruit voortvloeiende parlementaire enquête. Scherper toezicht is dus een belangrijk onderdeel van de wet. Daar passen de prestatieafspraken naadloos in. Want zij leggen vast wat er gebeurt met de grote uitgaven van woningcorporaties (nieuwbouw, duurzaamheid, betaalbaarheid enzovoort). Omdat het overleg daarover plaatsvindt met zowel de gemeente als met de loka1e huurdersorganisaties, is er duidelijk sprake van medeverantwoordelijkheid van de lokale partners en doet de corporatie het niet meer alleen. Dat is een grote stap in het ‘vermaatschappelijken’ van de grote uitgaven van de woningcorporaties.
Eindelijk echte zeggenschap
Voor huurdersorganisaties is de Woningwet 2015 van groot belang. Met name hun volwaardige rol bij het maken van de prestatieafspraken geeft hen in feite instemmingsrecht. Tot voor kort hadden huurdersorganisaties – op grond van de Overlegwet – vooral adviesrecht, op het servicekostenbeleid na. Met de volwaardige onderhandelingsrol bij de prestatieafspraken is dat anders. Zeker omdat het gaat om de echt ‘grote’ dossiers. De conclusie kan dan ook zijn dat er met deze Woningwet eindelijk sprake is van echte zeggenschap voor de huurdersorganisaties.
” De conclusie kan dan ook zijn dat er met deze Woningwet eindelijk sprake is van echte zeggenschap voor de huurdersorganisaties “
Huurdersorganisaties zijn over het algemeen blij met de wet, maar wijzen ook op de nadelen. De activiteiten (met name de prestatieafspraken) kosten veel tijd, de ondersteuning kan beter en de gemeente en corporaties houden te weinig rekening met hun positie. Het gaat om vrijwilligers die ook voldoende tijd moeten hebben om zich in hun vrije tijd te kunnen voorbereiden en die moeten onderhandelen met professionals. Mede daardoor is het eveneens de vraag of huurdersorganisaties er voldoende uithalen. Zijn zij in staat om de onderhandelingen over de prestatieafspraken goed te voeren?
Het belang van het Bod
Voor huurdersorganisaties is vooral het door de corporatie uit te brengen ‘Bod’ erg belangrijk. Het Bod is een uiteenzetting van de voornemens van de corporatie voor het volgende jaar. Daarbij gaat het vooral over de investeringen in nieuwbouw en duurzaamheid, en om maatregelen ter verbetering van de betaalbaarheid, de leefbaarheid en wonen en zorg. Het Bod moet uiterlijk 1 juli aan de gemeente én aan de huurdersorganisatie worden toegestuurd. Sterker: omdat het Bod geldt als een wijziging van beleid, moet de huurdersorganisatie in staat worden gesteld om hier – op basis van de Overlegwet – advies over uit te brengen (en moet het dus reeds half mei beschikbaar zijn, met het oog op de wettelijke Overlegwettermijn). Dat heeft nog een ander gevolg. Omdat de corporatie in het voorjaar overleg heeft gehad met de huurdersorganisatie over het Bod, voelt menige huurdersorganisatie zich hieraan gebonden. Ook in het overleg met de gemeente. Maar objectief gesproken hoeft dit niet het geval te zijn.
De voornaamste onderwerpen
In de prestatieafspraken zijn de voornaamste onderwerpen de beschikbaarheid van (sociale) huurwoningen, de betaalbaarheid, de investeringen in het duurzaam maken van de woningvoorraad, de leefbaarheid en wonen en zorg. In bijna alle prestatieafspraken komen deze onderwerpen voor. De beschikbaarheid van voldoende betaalbare huurwoningen heeft uiteraard te maken met de nieuwbouw. Daarbij speelt vaak dat de corporaties nieuwe woningen willen bouwen en daar ook het geld voor hebben, maar dat er niet genoeg geschikte bouwlocaties zijn. Doorgaans moet de gemeente hiervoor zorgen. De nieuwbouw is dus voor de beschikbaarheid een plus, maar er zijn ook minnen: verkoop en sloop van woningen en het weglekken van huurwoningen naar de vrije sector. Belangrijk is uiteraard dat het saldo ieder jaar positief is (er komt meer bij dan eraf gaat). Betaalbaarheid wordt steeds belangrijker, vooral door de forse (deels inkomensafhankelijke) huurstijgingen sinds 2013. Er is nu een duidelijke trend van huurmatiging en ook het Rijk onderkent dat de grenzen aan huurverhogingen zijn bereikt. Investeren in duurzaamheid wordt ook steeds urgenter. De corporaties hebben toegezegd dat zij in 2018 met een plan (routeplanner) komen om in 2050 een CO2 neutrale woningvoorraad te hebben. Dat is een grote opgave. De meeste corporaties vinden dat de rekening hiervoor niet eenzijdig bij de huurder moet liggen. Sterker, zij vinden dat de woonlasten (huur plus energielasten) na de ingreep voor de huurder lager moeten zijn dan vóór de ingreep. Het is zaak over deze punten in samenhang overeenstemming te bereiken: meer nieuwbouw en meer investeringen in duurzaamheid, maar met betaalbaarheid als belangrijke voorwaarde voor de eerste twee. Leefbaarheid is, ook in kleinere gemeenten, voor bewoners een belangrijk onderwerp. Turbulentie in de buurt is nooit leuk. Bij de prestatieafspraken kan het gaan om buurtregisseurs, van de corporatie, van de politie, maar bijvoorbeeld ook van welzijnsinstellingen. Afspraken over betere samenwerking leiden vaak tot een beter resultaat. Maar het kan ook gaan om stenen. In sommige prestatieafspraken worden afspraken gemaakt om per wijk/buurt een minimum aantal goedkope huurwoningen te handhaven om te voorkomen dat de bevolking van een buurt te eenzijdig wordt. Wonen en zorg is door het langer thuis wonen een prominent thema geworden. Afspraken gaan over voorzieningen in de buurt, zowel op recreatief vlak als ook qua ondersteuning van de ouderen. 0ok afspraken over hoe om te gaan met verwarde mensen in de buurten komen steeds meer voor. Bovendien moet de vraag naar zorg in kaart worden gebracht. Alleen dan kan worden bekeken of aanbod en vraag in evenwicht zijn. De gemeente heeft meestal een regierol bij het in beeld brengen van de vraag naar zorg(woningen). De afhankelijkheid van instellingen om de juiste cijfers te Ieveren maakt dat niet altijd eenvoudig, maar dat is ook een kwestie van druk uitoefenen.
Bron Huurpeil
Woonbond